Cho vay đến hai tỷ đồng để mua nhà: Ưu đãi cho người khá giả?

Điều kiện rất thuận lợi

NHNN đang xây dựng gói tín dụng cho cán bộ công chức, viên chức... có thu nhập khá vay mua chung cư cao cấp, nhà liền kề. Dự kiến người vay sẽ được vay tối đa hai tỷ đồng, bằng khoảng 75% tổng giá trị căn hộ mà người vay mua, lãi suất (LS) cho vay dao động 6-7,5%/năm, thời hạn vay tối đa là mười năm. Điều kiện để các đối tượng này được vay là có tổng thu nhập cả gia đình đạt 25 triệu đồng/tháng trở lên. Người vay sẽ dùng chính căn nhà làm tài sản để thế chấp khi vay vốn.

Theo ông Vũ Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN, một trong những căn cứ để xây dựng gói hỗ trợ này xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường. Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thương mại nhưng không đủ tiền, trong khi vay theo các gói LS thông thường thì cao, còn với gói 30.000 tỷ đồng thì họ không thuộc diện được vay (phải là cán bộ, nhân viên, công chức thuộc các cơ quan chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị công lập, các lực lượng vũ trang... hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người có thu nhập thấp thuộc các đơn vị ngoài công lập, các hợp tác xã kinh tế, người nghỉ lao động theo chế độ, người kinh doanh tự do, hộ kinh doanh cá thể… có khó khăn về chỗ ở). Trong khi đó, nhiều hộ gia đình có mức thu nhập khá, gia đình có hai, ba thế hệ sinh sống nên có nhu cầu ở căn hộ từ 80 - 100m2. Đây cũng là phân khúc căn hộ mà thị trường còn tồn kho rất lớn.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp này có hơn mười dự án căn hộ cao cấp với đủ diện tích từ khoảng 50m2 đến 120m2, tuy nhiên hầu hết diện tích trên 100m2 đều tồn kho. Số căn hộ này mỗi năm ngốn cả ngàn tỷ đồng tiền LS ngân hàng (NH). Do đó, không khó để hiểu chủ trương cho vay đến hai tỷ nói trên là để hỗ trợ giải phóng lượng căn hộ trung cao cấp đang tồn kho.

Hầu như dự án nào triển khai gần đây cũng tồn kho loại căn hộ diện tích lớn. Tuy nhiên, không vì thế mà hỗ trợ một cách dễ dãi để kích cầu thị trường - Ảnh: Ca Hảo

Ưu đãi cho “người có tiền mua nhà xịn”(?)

TS Nguyễn Văn Thuận, Trưởng khoa Tài chính - ngân hàng, ĐH Mở TP.HCM nhận định, mục đích chính của gói tín dụng này mang tính thương mại là chủ yếu. Bởi, NHNN không áp điều kiện với những đối tượng của gói này. Vì vậy, “nếu công chức, viên chức có khả năng về tài chính thì họ có thể vay tiền mua nhà để đầu tư, mà không cần biết họ có bao nhiêu căn nhà rồi”, TS Thuận phân tích. Theo TS Thuận, gói cho vay này có hai mục tiêu. Thứ nhất, giải quyết nợ xấu từ các dự án bất động sản. Thứ hai, giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Vấn đề đáp ứng điều kiện của NH trong việc vay vốn từ gói này, TS Thuận cho rằng mặc dù quy định mức tối đa là hai tỷ đồng, song không phải ai cũng vay đến mức này. Mặt khác, số lượng gia đình có tổng thu nhập từ 20 - 30 triệu đồng/tháng không phải hiếm. Vì vậy, xét về lý thuyết, gói cho vay đến hai tỷ đồng này có vẻ khả thi. Tuy nhiên, nhiều NH cho rằng, việc áp LS ở một mức cố định trong vòng mười năm là không khả thi nếu NHNN không bù LS hoặc cấp vốn. Bởi, hiện nay LS huy động cũng đã ở mức 6 - 7%/năm, chủ yếu là vốn ngắn hạn.

Mặt khác, tính khả thi của chủ trương này còn nằm ở khả năng của người vay. Với người chưa có nhà ở, thì họ đã thuộc diện được vay theo gói 30.000 tỷ, LS ưu đãi chỉ 5%/tháng nên họ sẽ “liệu cơm gắp mắm”, không chạm vào gói vay mới. Với người đáp ứng được mức thu nhập gia đình 25 triệu đồng/tháng, thì sau khi cấn trừ các chi phí sinh hoạt, học hành, liệu họ có gánh nổi tiền gốc lẫn lãi phải trả hàng tháng, với mức LS 6-7%/năm?

Theo nhận xét của NHNN, nếu gói tín dụng này được thông qua sẽ hỗ trợ rất lớn cho cả nền kinh tế chứ không chỉ doanh nghiệp bất động sản hay các NH và người mua nhà. Có thể nói, trên lý thuyết thì gói tín dụng này sẽ giải quyết được nhiều vấn đề hóc búa như nợ xấu, hàng tồn kho bất động sản… hiện nay, tuy nhiên để nó đi vào thực tế và đạt được hiệu quả thì không hề đơn giản. Minh chứng từ gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà cho thấy, LS của gói này chỉ có 5%/năm, đồng thời các NH được bù LS, song cho đến thời điểm này mới chỉ giải ngân được khoảng 10% sau hơn một năm triển khai.

Mặt khác, cần đặt vấn đề về việc ưu đãi LS trong gói cho vay đến hai tỷ đồng. Cán bộ, công chức vay gói này để mua nhà dạng trung, cao cấp - đồng nghĩa họ là người có đời sống không khó khăn. Trong khi đó, hiện hầu như các NH đều có chính sách mời gọi vay tiền mua nhà. Đại diện một NH cho biết, đối tượng công chức thường được các NH ưu ái, thậm chí chào mời một cách nhiệt tình. Vậy tại sao phải có gói cho vay mới? Có ý kiến cho rằng, gói vay mới khác với các gói vay của NH thương mại vì có ưu đãi LS. Nhưng, có cần thiết phải ưu đãi cho “người có tiền mua nhà xịn”? Thiết nghĩ, trong khi gói 30.000 tỷ vẫn còn ì ạch thì không có lý gì NHNN lại đẻ thêm một gói tín dụng để hỗ trợ người khá giả.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, thay vì xây dựng gói này, NHNN nên tìm giải pháp để gỡ cho gói 30.000 tỷ đồng, “hỗ trợ thì phải dành cho người nghèo, không ai hỗ trợ đại gia cả”.

Ca Hảo