Menu

Có nên đổ tiền vào căn hộ khách sạn?

06:00 02/06/2019

pno
Căn hộ khách sạn (condotel) là loại hình căn hộ hiện đang rất phổ biến và được giới đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, condotel đang gặp phải “rào cản” pháp lý và khiến không ít nhà đầu tư e ngại rủi ro.

Tiềm năng sinh lời hấp dẫn

Condotel là từ viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm phổ biến trên thị trường thế giới nhưng còn khá mới mẻ tại Việt Nam. 

Là tổ hợp của hai loại hình bất động sản nên condotel vừa có các hoạt động của khách sạn, vừa có chức năng của khu căn hộ. 

Theo đó, condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như: hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cho phép khách mua có toàn quyền sở hữu căn hộ (nghỉ dưỡng hoặc cho thuê).

Co nen do tien vao can ho khach san?
Nội thất cao cấp trong một căn condotel ở Phú Quốc

Bên cạnh đó, condotel có chức năng của một căn hộ vì được thiết kế đầy đủ bếp, phòng khách, phòng ngủ… cùng dụng cụ nấu nướng cho du khách có thể đi chợ và trải niệm sống như trong chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý, điều hành việc cho thuê lại và hoạt động hằng ngày của khách sạn.

Theo các chuyên gia bất động sản, mô hình dự án condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích “kép” mà nó mang lại. 

Có bốn yếu tố chính tập trung khi đề cập đến lợi ích tài chính của việc sở hữu condotel, gồm: đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê và trao đổi với các resort liên kết ở các quốc gia khác. Sở hữu condotel, bạn không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại “ngôi nhà thứ hai” sang trọng, đẳng cấp mà ngôi nhà ấy còn mang lại cho bạn những khoản lợi nhuận ổn định và khả năng sinh lợi cao.

Nhiều chuyên gia cho biết, đối với hình thức căn hộ khách sạn, xu hướng hiện nay là căn hộ 1 - 2 phòng ngủ; diện tích từ nhỏ đến trung bình (khoảng 24m2 trở lên); ở các dự án có vị trí thuận lợi, tiềm năng du lịch, hạ tầng, tiện ích tốt.

Cần pháp lý rõ ràng

Mặc dù có nhiều tiềm năng, triển vọng và được giới đầu tư ưa chuộng nhưng pháp lý của condotel hiện vẫn chưa rõ ràng khiến giới đầu tư e ngại. 

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA), Việt Nam có tiềm năng và lợi thế về du lịch rất lớn, mô hình condotel có thể nằm ở khu vực ven biển, hải đảo và cả trên sông. Theo định hướng phát triển du lịch của Việt Nam, đây là nền kinh tế mũi nhọn, tốc độ tăng trưởng hằng năm từ 16% trở lên. Vì vậy, việc đầu tư phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng, condotel là cần thiết. Tuy nhiên, hạn chế hiện nay là tính pháp lý của condotel chưa rõ ràng. Condotel chưa được ghi trong Luật kinh doanh bất động sản là sản phẩm hình thành trong tương lai; chưa có khái niệm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch và cũng chưa có quy định bán condotel hình thành trong 
tương lai...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, cần có quy định condotel như một sản phẩm hình thành trong tương lai và phải cấp sổ đỏ quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng đất của căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp theo thời hạn của dự án. Căn cứ trên các luật liên quan, người mua căn hộ phải được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2008 đến nay, có tình trạng một số tỉnh cấp sổ đỏ cho người mua condotel ghi trên đó là sở hữu ổn định lâu dài, không hình thành giá trị ở. Điều đó hoàn toàn trái với quy định của luật Đất đai. HOREA kiến nghị cấp lại sổ đỏ nhưng vẫn có thời gian sở hữu 50 năm hoặc theo thời hạn của dự án đó cho người mua condotel.

Còn theo ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM - HOREA và nhiều đơn vị đã có các kiến nghị với mục tiêu cụ thể hóa về pháp lý của condotel, giúp nhà đầu tư yên tâm và có cơ hội sở hữu sản phẩm đúng quy định. Hiện các quy định đã tiếp cận các nội dung đó. Bản thân các kiến nghị cũng sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước xử lý theo quy định để tránh các tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư. 

Cần lưu ý gì khi đầu tư condotel?

Theo các chuyên gia bất động sản, để mang lại hiệu quả cao, một condotel đúng nghĩa phải đáp ứng đủ 10 điều kiện bao gồm: lợi thế du lịch nghỉ dưỡng, đảm bảo giao thông liên kết vùng, cơ sở hạ tầng, khí hậu, các dịch vụ vui chơi nghỉ dưỡng, mảng xanh, kết nối cộng đồng…

Bên cạnh đó, để có được lợi nhuận bền vững khi đầu tư vào condotel, ông Chu Thanh Hiếu - Tổng giám đốc MIK Home - chia sẻ:  “Ba yếu tố quan trọng nhà đầu tư cần lưu ý: lựa chọn vị trí đảm bảo tiềm năng phát triển tương ứng với lượng khách du lịch, đơn vị quản lý dự án phải đủ tin cậy, dự án phải được phát triển bởi thương hiệu có uy tín.

Về cam kết lợi nhuận condotel, nhiều chủ đầu tư đưa ra con số rất cao (từ 8-12%/năm) nhưng không có biện pháp để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện theo cam kết, tính khả thi chưa đảm bảo.

Ngoài lợi nhuận cao, các nhà đầu tư cần lưu ý về lợi nhuận bền vững. Hiện các dự án nghỉ dưỡng thường cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong khoảng 3 - 5 hoặc 10 năm. Tuy nhiên, sau thời gian cam kết, nếu đơn vị vận hành không tiếp tục đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy cao thì các nhà đầu tư không thể duy trì mức lợi nhuận bền vững”.

Ông Châu lưu ý, khi đầu tư condotel, người mua phải tìm hiểu pháp lý kỹ lưỡng để giải quyết vấn đề nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Đối với các nhà đầu tư thứ cấp, cần phải đầu tư thông minh chứ không theo cảm xúc, để tránh rủi ro. Về phía chủ đầu tư, cần nghiên cứu kỹ thị trường để tránh hiện tượng bão hòa condotel.

Ai nên sở hữu condotel?

Thống kê hiện nay cho thấy nhóm khách đầu tiên là các nhà đầu tư - đối tượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm condotel giống như bán một căn hộ và có thể thu lợi nhuận ngay lập tức.

Nhóm khách thứ hai (khách du lịch, doanh nhân thành đạt, người có mức thu nhập cao) là nhóm khách hàng mua hoặc thuê condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải. 

Lợi nhuận condotel không thể quá 12%

Trên thế giới, phần lớn chủ đầu tư cam kết lợi nhuận condotel khoảng 6%/năm nhưng ở Việt Nam, cam kết lợi nhuận từ 8-12% là phổ biến. Nhà đầu tư nào cam kết lợi nhuận condotel quá cao (14%, 15%...) mà không kèm theo giải pháp thực hiện những cam kết đó đều không đáng tin cậy vì đây là mức lợi nhuận phi lý. Thường cam kết từ 8-12 năm là một khoảng thời gian rất dài, nếu không đi kèm những biện pháp để thực hiện cam kết, thì rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Đồng thời, chủ đầu tư phải có giải pháp sau thời hạn cam kết sẽ phải bàn bạc với nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục phối hợp với nhau khai thác condotel hiệu quả. Cần có lộ trình cụ thể để tổ chức kinh doanh condotel sau thời gian cam kết, tùy tình hình kinh doanh hằng năm.  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA

Nguyễn Cẩm

Bạn có thể gửi câu hỏi hoặc chia sẻ những kinh nghiệm của bản thân cho chuyên mục thông qua địa chỉ email: tuvantaichinh@baophunu.org.vn