Menu

Thị trường bất động sản 'đứng hình', lãng phí ‘mỏ vàng’ đất đai

10:15 05/03/2019

pno
Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang “đứng hình” không phải vì dự án đóng băng, chết lâm sàng, người mua không có mà vì nguồn cung khan hiếm. Chuyện lạ này chưa từng xảy ra trên thị trường BĐS TP.HCM.

Tình trạng này không chỉ làm nản lòng nhà đầu tư, khiến họ “bỏ phố về vườn” mà còn gây lãng phí nghiêm trọng nguồn tài nguyên đất đai. 

Ngân sách thất thu ngàn tỷ vì thị trường sụt giảm  

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, nguồn tài nguyên này chỉ có tính hữu hạn, do vậy, cần được quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững. Để mang lại hiệu quả cao trong sử dụng thì quỹ đất luôn cần được nhanh chóng quy hoạch và triển khai thực hiện. Quá trình phát triển kinh tế - xã hội cho thấy, đất đai sử dụng vào việc phát triển đô thị, dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch sẽ làm gia tăng giá trị đất đai tốt hơn. 

Cụ thể, tại TP.HCM có 118.052 ha đất nông nghiệp nhưng chỉ tạo được giá trị 6.494 tỷ đồng. Như vậy, tính trung bình mỗi ha chỉ đạt giá trị khoảng 55 triệu đồng/năm. Trong khi đó, đất công nghiệp, dịch vụ trên địa bàn TP có khoảng 14.264 ha nhưng đã tạo ra giá trị lên đến 726.978 tỷ đồng. Tính trung bình mỗi ha đất có giá trị lên đến 50,9 tỷ đồng/năm. 

Thi truong bat dong san 'dung hinh', lang phi ‘mo vang’ dat dai
Nhiều quỹ đất rất lớn ở TP.HCM hiện vẫn bỏ hoang quá. Ảnh: Dự án khu dân cư Phước Kiển (H.Nhà Bè, TP.HCM) có diện tích gần 300 ha được chấp thuận đầu tư gần 10 năm vẫn chỉ là đồng cỏ mênh mông vì vướng giải tỏa, đền bù.

Do vậy, khoảng giữa năm 2018, UBND TP.HCM đã ra quyết định chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đô thị. Dự kiến nguồn thu ngân sách sẽ có thêm khoảng 1,5 triệu tỷ đồng. Tiếc rằng việc triển khai thực hiện kế hoạch này quá chậm.

Những con số trên cho thấy, các rào cản thủ tục hành chính hiện nay đang cản trở quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cản trở sự phát triển dự án, cản trở công tác quy hoạch... khiến thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm đã gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.  

Theo điều 107 Luật Đất đai 2013, ngân sách Nhà nước được trực tiếp thu từ đất đai 7 khoản chính: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất... Bên cạnh đó, Nhà nước còn thu ngân sách từ đất được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, công nghiệp, dịch vụ... Ví dụ: Quận 7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng. Nhưng 10 năm sau thu ngân sách của quận này lên tới hơn 4.000 tỷ đồng (tăng 61 lần). Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của ngành BĐS. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (Q.7) đã nộp ngân sách cho quận lên đến khoảng 2.100 tỷ đồng.

 Thống kê của Cục Thuế TP.HCM cho thấy, trong giai đoạn thị trường BĐS TP.HCM bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai của TP bị sụt giảm nghiêm trọng. Điển hình, năm 2013, số tiền thu sử dụng đất của TP chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng (chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 là 10.000 tỷ đồng). Nhưng sang năm 2018, thị trường phục hồi dần và nguồn thu bắt đầu tăng lên đạt khoảng 8.298 tỷ đồng. Sang năm 2015 nguồn thu tăng lên đến 21.720 tỷ đồng. Năm 2016 đạt 24.632 tỷ đồng. Năm 2017 đạt 27.170 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2018, thị trường BĐS TP sụt giảm 34,2% nên nguồn thu chỉ đạt khoảng 22.600 tỷ đồng. 

Như vậy, việc thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm năm 2018 đã khiến ngân sách TP thất thu 4.570 tỷ đồng so với năm 2017.

Giải cứu quỹ đất - giải cứu thị trường BĐS

Phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất để đảm bảo công bằng, minh bạch
Thi truong bat dong san 'dung hinh', lang phi ‘mo vang’ dat dai
 

Cần phải phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để nhanh chóng tạo lập quỹ đất mang đi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch giá trị đất sau khi đấu giá nộp hết vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng của địa phương hoặc cho người dân bị giải tỏa. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát hoạt động tổ chức đấu giá để tránh tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết quả đấu giá và phát sinh tiêu cực.

Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện và tiêu cực. Nhưng đến nay, vẫn chưa có cơ chế để thực hiện để vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM

Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nêu rõ trách nhiệm của Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác... nhưng thực tế hiện nay có thể thấy tổ chức này vẫn chưa phát huy được vai trò và hiệu quả như kỳ vọng. Tổ chức này vẫn chưa thể hiện được vay trò của đơn vị chủ lực thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch. Để sau đó chuyển Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thực hiện đấu giá rộng rãi quỹ đất theo quy định nhằm đảm bảo nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường". 

Ngoài ra, nếu Tổ chức phát triển quỹ đất làm tốt chức năng của mình còn giúp giá bồi thường giải phóng mặt bằng cho tất cả mọi người sử dụng đất trong cùng khu vực đều ngang bằng, tránh được tình trạng khiếu kiện đông người. Vì chênh lệch về giá trị đất đai đã thuộc về ngân sách Nhà nước phục vụ cho lợi ích cộng đồng xã hội.

Cũng liên quan đến công tác bồi thường, giải tỏa, Luật đất đai đã quy định cơ chế bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư nhưng trong quá trình thực thi đã bị ách tắc. Đây là một điểm nghẽn dẫn đến thiếu quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển và thiếu quỹ đất cho thị trường BĐS. Để xử lý các rào cản này, đầu năm 2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP đưa ra cơ chế để giải quyết đối với các dự án đã bồi thường dở dang trước ngày 15/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực), nhưng trên thực tế đến nay quy định này hầu như vẫn chưa triển khai thực hiện được.

Bên cạnh đó, những rào cản trong việc chuyển nhượng đất đai, chuyển nhượng dự án đang là một điểm nghẽn của thị trường BĐS dù doanh nghiệp đã kêu ca nhiều vẫn chưa được tháo gỡ. Theo các doanh nghiệp BĐS, hiện có 2 quy định đang gây trở cho thị trường chuyển nhượng dự án. Đó là điều 194 Luật đất đai quy định “bên chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở khi đã có giấy chứng nhận” và điều 41 Nghị định 43/2014 của Chính phủ quy định “chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai”.

Các doanh nghiệp BĐS cho rằng, quy định này chưa hợp lý vì chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải được xem là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp. Chỉ cần Nhà nước quản lý tốt thì vẫn thu được thuế và giúp thị trường BĐS sôi động hơn. 

Giá trị nguồn lực đất đai nơi tận thu, nơi bỏ ngõ

Hiện nay nhiều nguồn thu từ đất đai chưa được khai thác hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực đất đai như: thuế tài sản BĐS; thuế chống đầu cơ BĐS; thuế giá trị gia tăng của đất do Nhà nước đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị; chưa có chính sách, cơ chế để quy hoạch, khai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị và nguồn thông tin cơ sở dữ liệu đất đai... 

Trong khi đó, hiện đang có tình trạng khai thác quá mức phương thức “trực thu” tiền sử dụng đất một lần quá lớn, tạo ra gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Về lâu dài nguồn thu này sẽ cạn kiệt. Phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là “ẩn số”, không minh bạch và dễ tạo ra cơ chế “xin-cho”, gây nhũng nhiễu, tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Minh Hoàng 

Phan Trí