Menu

Thị trường bất động sản 2018: 'Không phải là bức tranh chỉ toàn màu hồng'

19:23 27/02/2018

pno
Năm 2018, thị trường BĐS sẽ bị “siết” nguồn tín dụng; giá đất nền tiếp tục tăng; thị trường BĐS “tỉnh lẻ” sẽ nóng sốt... Đó là dự báo của các doanh nghiệp, chuyên gia BĐS khi trao đổi với PV Báo Phụ nữ.

Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc Công ty TNHH xây dựng và quản lý bất động sản Trường Phát 

Tôi cho rằng năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng mạnh. Phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân có giá vừa túi tiền khách hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Phân khúc đất nền có thể “sốt” cục bộ ở một số khu vực nhất định.

Thi truong bat dong san 2018: 'Khong phai la buc tranh chi toan mau hong'
Theo ông Trần Văn Dũng - Giám đốc sàn dịch BĐS Trường Phát

Qua quan sát thực tế thị trường cho thấy, năm nay ngoài TP.HCM và Hà Nội, dự báo thị trường các “tỉnh lẻ” như: Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Phước, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng... hấp dẫn không kém. Bởi thị trường tỉnh thường có độ phục hồi trễ hơn các thành phố lớn. Khi mặt bằng giá ở các thành phố lớn khá cao thì mặt bằng giá ở các tỉnh vẫn còn ở mức vừa phải để nhà đầu tư dễ dàng tham gia. 

Thi truong bat dong san 2018: 'Khong phai la buc tranh chi toan mau hong'
Theo ông Dũng, năm nay thị trường BĐS "tỉnh lẻ" sẽ "nóng sốt" không kém các TP lớn (khách hàng chen nhau mua tại một dự án BĐS ở Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa)

Tuy nhiên, như những năm trước, pháp lý và chủ đầu tư vẫn là hai yếu tố rủi ro hàng đầu đối với thị trường năm nay. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền; luôn cảnh giác với dự án cam kết lợi nhuận “khủng” và không nên chạy theo tâm lý đám đông.

Ông Trần Khánh Quang - Chủ tịch Hội cà phê bất động sản

Năm 2018 thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nhiều cơ hội tăng trưởng nhưng sẽ không có một bức tranh toàn màu hồng mà còn có những góc chết màu xám. Thận trọng, tỉnh táo là tiêu chí nhà đầu tư cần đặt lên hàng đầu khi quyết định “chọn mặt gửi vàng”.

Thứ nhất, bốn năm qua, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% và giá đất leo thang bình quân 25-30%. Giá căn hộ và đất nền tiếp tục có xu thế đi lên. Khi nhà, đất bị đẩy lên ngưỡng giá quá cao, vượt quá giá trị vốn có là lúc bắt đầu tích tụ “bong bóng” giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua.

Thi truong bat dong san 2018: 'Khong phai la buc tranh chi toan mau hong'
Theo ông Trần Khánh Quang, thị trường BĐS 2018 không chỉ có màu hồng

Thứ hai, năm nay sẽ có rất nhiều dự án BĐS bàn giao sản phẩm. Đây là thời điểm để kiểm tra thực tế việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư uy tín đến đâu. Bởi nhiều năm qua, chiêu thả mồi bằng tỷ suất lợi nhuận khủng đã được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng để bán hàng. Tuy nhiên, thực tế và lý thuyết khác nhau. Theo quy luật nguồn cung tăng cao, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. 

Thứ ba, nhà đầu tư cần nhớ năm nay ngân hàng sẽ không dễ dãi cho vay BĐS. Vì hiện nay tỷ trọng tín dụng BĐS đang ở mức cao. Sự thận trọng của ngân hàng có thể tạo nên một số rào cản đối với thị trường BĐS. 

Thứ tư, năm nay sức mua thị trường có thể sẽ không còn còn “nóng” như những năm trước vì từ nửa cuối năm ngoái thị trường căn hộ đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc. Riêng BĐS liền thổ (đất hoặc tài sản gắn liền với đất) vẫn tốt, nhưng hiện giá đã bị thổi lên quá cao. 

Vấn đề đặt ra, khi tất cả mọi người cùng mua vào thì thị trường sẽ rất tốt  nhưng khi tất cả cùng bán ra thì thị trường sẽ phản ứng thế nào? Mãi lực sẽ chậm lại như một phản xạ tự nhiên. Do đó, nhà đầu tư đừng quên vấn đề này để có kế hoạch cẩn trọng cho dòng vốn ngắn, trung và dài hạn.

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản cá nhân 

Những dấu hiệu hiện nay cho thấy khả năng sẽ có những cơn sốt đất nền quay lại sau Tết Nguyên đán. Có thể vào quý 2/2018. Bên cạnh cơ hội mới sẽ có những rủi ro mới xuất hiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần nhớ luôn trang bị đầy đủ kiến thức khi tham gia thị trường. Thiếu hiểu biết chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến thua lỗ; luôn học hỏi thử nghiệm qua nhiều phân khúc đầu tư để rút kinh nghiệm, chọn cho mình một phân khúc am hiểu nhất để đầu tư. Đồng thời luôn cảnh giác với những lợi nhuận khủng, những cam kết quá mức hay mua hàng trong đám đông. 

Thi truong bat dong san 2018: 'Khong phai la buc tranh chi toan mau hong'
Ông Phan Công Chánh lưu ý khách hàng cần cẩn trọng khi tham gia đầu tư năm 2018

Theo tôi 2018 sẽ là năm bản lề của thị trường BĐS với những cơn sốt cục bộ nhưng giai đoạn 2019, 2020 sẽ đi vào trầm lắng với một kịch bản rất dễ xảy ra theo chu kỳ phát triển 7-8 năm 1 lần.

Dự báo thị trường bất động sản (BĐS) năm 2018 tiếp tục tăng trưởng và phát triển ổn định. Phân khúc nhà ở trên dưới 1 tỷ đồng/căn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Giá bán sẽ không có biến động lớn. Dự án BĐS có không gian sống thân thiện môi trường sẽ là xu thế lựa chọn.

Tuy nhiên, năm nay thị trường sẽ đối mặt nhiều khó khăn trong quan hệ cung - cầu; tiếp cận quỹ đất; thủ tục hành chính; thiếu vốn... Đặc biệt khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS.

Thi truong bat dong san 2018: 'Khong phai la buc tranh chi toan mau hong'
Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS 2018 có nhiều thời cơ lẫn thách thức

Cụ thể, theo Thông tư 19/2017 ban hành cuối năm 2017 quy định, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo tỷ lệ: từ 1/1/2018 đến 31/12/2018 là 45%; từ 1/1/2019 là 40% và quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. 

Đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh, hạn chế tập trung tín dụng lĩnh vực BĐS, xây dựng; thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp... Như vậy, bên cạnh những thuận lợi, thị trường BĐS 2018 cũng đối diện nhiều khó khăn, thách thức

Cẩn trọng căn hộ officetel, condotel, hometel

Theo Hiệp Hội bất động sản TP.HCM, thị trường căn hộ khách sạn, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, serviced apartment) đang phát triển rất mạnh và có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn cả nguồn cung phòng khách sạn, resort (chiếm khoảng 44%) tổng nguồn cung. 

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện lượng cung phân khúc BĐS condotel lên đến 22.837 căn. Trong đó có khoảng 77,7% căn có mức giá từ 35 - 70 triệu/m2.  

Còn theo dự báo của Công ty nghiên cứu thị trường DKRA, năm 2018 sẽ là năm khó khăn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, do nguy cơ dư thừa nguồn cung condotel ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng.

Dự báo năm 2018 nguồn cung condotel có thể đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn. Trong khi tỉ lệ hấp thụ phân khúc này năm 2017 chỉ đạt khoảng 33% (4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn).

Điều đáng lo ngại, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8-12%/năm thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15-20 ngày/năm khá hấp dẫn người mua. 

Phan Trí - Bích Trần