Menu

Cẩn trọng 'làn sóng' trái phiếu bất động sản

08:40 21/07/2019

pno
Lúc thị trường bất động sản đi xuống thì 'làn sóng' trái phiếu bất động sản lại nổi lên. Đây là một sự chuyển biến rất lạ của thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán MB (MBS), trong 6 tháng đầu năm 2019, có khoảng 69.747 tỷ đồng được huy động qua trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 19.700 tỷ đồng, chiếm 28,3% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành.

Đua nhau phát hành trái phiếu 

Theo dõi các đợt phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) trong nửa đầu năm nay, có thể thấy, mặt bằng lãi suất ở mức rất cao, trung bình từ 11 - 14,5%/năm, trong khi mức lãi suất phổ biến của các ngân hàng chỉ 7,5 - 8,9 %/năm, kỳ hạn thông thường từ 3 năm, nhiều nhất là 5 năm. 

Từ đầu năm đến nay, Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) đã phát hành trái phiếu bốn lần, lần gần nhất phát hành đến 150 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, lãi suất 14%/năm, kỳ hạn 1 năm. Trước đó, PDR đã phát hành trái phiếu ba lần với tổng số tiền gần 850 tỷ đồng, lãi suất các kỳ tương ứng 14,5%, 12%, 10,5%/năm.

Can trong 'lan song' trai phieu bat dong san
Dự án Nhơn Hội đang được Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt tập trung phát hành trái phiếu để huy động vốn.

Thậm chí, theo thông tin chúng tôi có được, hiện PDR đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu lần thứ năm với 2.200 trái phiếu, tổng số tiền 220 tỷ đồng, lãi suất 13,5%, kỳ hạn 1 năm. Được biết, nguồn vốn thu được từ phát hành trái phiếu PDR dùng để tài trợ vốn cho dự án Phân khu số 2 thuộc khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Công ty cổ phần Ðầu tư Văn Phú - Invest (VPI) mới đây cũng tung ra 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng, lãi đầu tiên áp dụng lãi suất phát hành là 12%/năm. Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc N.V. cũng phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu DN qua hai đợt, mỗi đợt 200 tỷ đồng, lãi suất từ 10,8 - 11%/năm. 

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO (CTI)… cũng phát hành trái phiếu DN để hút vốn, với lãi suất khá cao, từ 10 - 12%/năm.

Thậm chí, có DN còn phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS trong tương lai nhằm thu hút nhà đầu tư. Với hình thức này, khi nhà đầu tư mua gói trái phiếu có lãi suất thấp, sẽ được hưởng quyền mua sản phẩm BĐS tại vị trí đẹp vào năm 2021 với giá xác định vào năm 2019.

Ngoài chào mua với lãi suất cao, một số DN còn liên kết với ngân hàng đứng ra cam kết mua lại trái phiếu khi nhà đầu tư muốn chuyển nhượng, nhằm huy động thật nhiều nguồn vốn của nhà đầu tư. 

Con dao hai lưỡi 

Can trong 'lan song' trai phieu bat dong san

“Những DN BĐS hiện nay huy động vốn với lãi suất lên đến 14%/năm là rất cao. Trong kinh tế, lãi suất càng thấp thì mức rủi ro càng thấp và ngược lại. Chỉ có những DN quá “đói” vốn, không huy động bằng những kênh khác được mới phát hành trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng để huy động bằng mọi giá, rất nguy hiểm cho nhà đầu tư”.

Tiến sĩ Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường, giá cả (Bộ Tài chính)  

Năm 2018, Chính phủ ban hành Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu DN, cho phép DN phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, tăng quy mô vốn hoạt động hoặc để cơ cấu lại các khoản nợ của DN. Nghị định không yêu cầu DN phát hành trái phiếu phải có lãi. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các DN đều phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao để thu hút nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS. Theo các chuyên gia kinh tế, đây là kênh đầu tư sinh lời cho các nhà đầu tư nhưng cũng đầy rủi ro. 

Tiến sĩ Bùi Quang Tín - chuyên gia kinh tế - nhận định, hiện lãi suất trái phiếu của DN BĐS khá cao. Khi đầu tư trái phiếu, nhà đầu tư phải lưu ý xem báo cáo tài chính của DN có minh bạch hay không, tính pháp lý kênh phát hành, pháp lý dự án có đảm bảo hay không, chỉ số tài chính, chỉ số kinh doanh, triển vọng tương lai, các dự án mà DN đang thực hiện… Vì trái phiếu các DN BĐS phát hành thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất nhưng rất khó xác định quyền sử dụng đất có vấn đề hay không. Nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng, đừng vì lãi suất cao mà bỏ tiền ra đầu tư.

Bên cạnh đó, DN phát hành trái phiếu hầu như không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn nên không ai biết DN có dùng nguồn vốn huy động được đầu tư cho dự án như đã cam kết hay dùng làm việc khác.

Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản có lượng hàng tồn kho rất lớn

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của các DN trên sàn chứng khoán, nhiều DN BĐS phát hành trái phiếu đang “sống dở chết dở” với lượng hàng tồn kho tăng cao chưa từng có. Chẳng hạn, Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho 5.023 tỷ đồng; Tập đoàn Hà Đô tồn kho 3.744 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest tồn kho hơn 2.127 tỷ đồng...

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - trái phiếu an toàn nhất hiện nay là trái phiếu chính phủ, kế đến là trái phiếu đô thị (chính quyền địa phương), cuối cùng là trái phiếu DN. Người ta mua trái phiếu DN do lãi suất cao hơn rất nhiều so với lãi suất huy động của ngân hàng, nhưng nếu DN không uy tín, không được tổ chức độc lập đánh giá tốt thì việc đầu tư kênh này sẽ rất rủi ro.

Bên cạnh đó, DN BĐS Việt Nam có tỷ lệ kết cấu nợ khá lớn. Ở Việt Nam, chưa có những tổ chức xếp hạng uy tín DN nên trái phiếu tồn tại hai rủi ro: một là DN yếu, hai là rủi ro về ngành (chu kỳ tăng trưởng của BĐS không ổn định). Ngoài ra, hầu như không có cơ chế giám sát trái phiếu DN BĐS nên nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin.

Đề nghị đánh giá lại việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Văn phòng Chính phủ vừa có thông báo số 249/TB-VPCP truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Vương Đình Huệ liên quan đến việc phát hành trái phiếu DN.

Trong đó, Phó thủ tướng đề nghị Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước đánh giá lại việc phát hành trái phiếu DN theo Nghị định số 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN, đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước trong phạm vi điều chỉnh của nghị định này, báo cáo Thủ tướng xem xét.

Trước đó, tại cuộc họp với Ban chỉ đạo Đổi mới và Phát triển DN về quá trình sắp xếp, cổ phần hóa, thoái vốn, cơ cấu lại DN nhà nước và phát triển DN 6 tháng đầu năm 2019, Phó thủ tướng Vương Đình Huệ lưu ý, gần đây, có hiện tượng một số DN phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhất là DN khối BĐS phát hành với lãi suất cao, lên đến 14%. Do vậy, cơ quan quản lý cần rà soát, kiểm tra có dấu hiệu bất thường hay không, việc phát hành với lãi suất cao như vậy có tác động tiêu cực đến thị trường lãi suất, áp lực cho hệ thống ngân hàng hay không.

Bích Trần - Phan Trí